(Dewan Rakyat, Wednesday) : Pertama sekali, saya ingin mengucapkan tahniah kepada kementerian kerana rang undang-undang ini memang merupakan satu akta yang telah lama ditunggu oleh ramai pembeli rumah di seluruh negeri.

Bila badan pengurusan bersama ditubuhkan?

Datuk yang diPertua, selalunya pembeli unit pangsapuri merasa terperanjat apabila mereka dikehendaki untuk memohon hak milik strata dan mereka diminta untuk membayar semua bayaran maintenance yang dihutang oleh mereka semasa pemaju menyenggara pangsapuri mereka, dan konflik selalu berlaku dalam tempoh pengalihan pengurusan daripada syarikat pemaju kepada pembeli rumah.

Jadi adalah penting bagi para pembeli unit pangsapuri ini faham tentang status kewangan pada setiap tahap dan juga tanggungjawab mereka sebagai penghuni atau pembeli unit dalam skim strata. Selain itu, memanglah penting bagi badan pengurusan bersama ditubuhkan pada tahap awal, iaitu apabila vacant possession diperolehi dan apabila pemaju mula menerima sumbangan ataupun fi pengurusan daripada pembeli rumah, supaya badan pengurusan bersama boleh menjalankan inspection terhadap kerosakan ataupun defects dalam sesuatu bangunan.

Oleh itu, belanjawan tahunan haruslah dijadikan sebagai asas untuk memastikan aset skim strata diperlindungi untuk memastikan keberkesanan keselamatan dan operasi skim strata.

Masalah Penglibatan Kerajaan Negeri

Seksyen (3) dalam Bahagian 1 menyatakan “Akta ini hendaklah mula berkuat kuasa di setiap negeri pada tarikh yang ditetapkan oleh Menteri, selepas berunding dengan pihak berkuasa negeri.” – ini merupakan fasal yang mungkin akan mencetuskan masalah. Misalnya lembaga hak milik strata yang termaktub dalam pindaan Akta Hak Milik Strata pada beberapa tahun yang lepas, ia gagal dilaksanakan di semua negeri kerana pejabat tanah yang terletak di bawah kuasa kerajaan negeri enggan bekerjasama. Sehingga sekarang, hanya Pejabat Tanah di Negeri Pulau Pinang menubuhkan lembaga hak milik strata, pejabat tanah di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur malah belum menubuhkan lembaga hak milik strata sehingga hari ini.

Persoalannya: macam manakah pihak Kementerian akan memastikan supaya rang undang-undang ini mendapat sokongan daripada semua pihak berkuasa negeri dan boleh dilaksanakan di setiap negeri demi melindungi pembeli rumah?

Pengurusan Bersama di Projek Pembangunan Campuran

Datuk yang diPertua, sekarang semakin banyak projek pembangunan campuran ataupun “mixed development” diadakan, iaitu projek pembangunan campuran yang merangkumi perumahan dan bangunan komersial dan lain. Selain itu, dalam satu pembangunan campuran, seperti kompleks yang mengandungi kedai, pejabat dan kediaman, kumpulan tuanpunya unit yang berlainan jenis mungkin mempunyai kepentingan yang berlainan, jadi adalah penting bagi kumpulan yang berlainan untuk menubuhkan pengurusan bersama atau MC yang berlainan untuk mempertahankan kepentingan mereka yang berlainan.

Dalam sistem sekarang, hanya satu badan pengurusan bersama diadakan bagi setiap projek pembangunan strata. Jadi saya menyeru kementerian boleh mengadakan peraturan untuk membenarkan penubuhan badan pengurusan bersama yang berlainan bagi projek yang berlainan dalam satu projek pembangunan campuran ataupun “mixed development” untuk mengatasi masalah ini. 

Kementerian Mana Yang Bertanggungjawab Apabila Konflik Berlaku Dalam Badan Pengurusan Strata?

Datuk yang diPertua, oleh kerana badan pengurusan bersama ini ditubuhkan selepas vacant possession dan sebelum hak milik strata dikeluarkan, dan kita tahu konflik yang berkaitan dengan perumahan adalah di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, manakala isu yang berkaitan dengan hak milik strata adalah di bawah kementerian sumber asli dan alam sekitar, jadi sekiranya berlakunya konflik di antara pemaju dan penghuni ataupun pembeli unit pangsapuri berlaku, misalnya mengenai bayaran fi pengurusan ataupun ‘maintenance fees’ yang dikenakan mengikut unit syer pangsapuri, maka kementerian manakah yang harus mereka membentangkan aduan mereka?

Apakah pembeli rumah ini akan dijadikan sebagai bola untuk ditendang dari jabatan ke jabatan ataupun dari kementerian ke kementerian yang lain? Memandangkan banyak  pejabat tanah di negeri-negeri yang berlainan masih belum mempunyai lembaga hak milik strata ataupun “strata title board” untuk menyelesaikan konflik dalam pangsapuri ataupun skim strata, apakah kementerian perumahan dan kerajaan tempatan telah menambah lebih pegawai untuk menangani masalah dan konflik dalam badan pengurusan strata?

Pendidikan Kepada Pemaju, Pembeli Rumah Skim Strata

Memandangkan rang undang-undang ini dilaksanakan pada semua projek skim strata termasuk bangunan skim strata yang lama, jadi saya mencadangkan supaya pihak kementerian perumahan dan kerajaan tempatan dan pejabat tanah di setiap negeri mengadakan kursus dan seminar kepada pemaju dan persatuan penduduk projek skim strata supaya mereka faham fungsi badan pengurusan bersama dan cara menangani fi pengurusan dan fungsi ‘special account, ataupun sinking fund dan sebagainya.

Ini adalah kerana, sekarang ramai pembeli unit pangsapuri adalah jahil tentang tanggungjawab mereka sebagai penghuni skim strata, mereka enggan membayar fi pengurusan pangsapuri, malah enggan mengambil hak milik strata kerana mereka dikehendaki untuk membayar bayaran kepada peguam dan hutang fi pengurusan kepada pemaju.

Demi mengelakkan masalah berlaku, adalah penting bagi kementerian untuk menjalankan ‘road show’ dalam pelbagai bahasa kepada para pembeli rumah supaya mereka faham tentang hak, kuasa dan tanggungjawab mereka.

Istilah Yang Berlainan Dalam Undang-Undang Perumahan:  

Di sini, saya ingin minta Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan untuk menyamakan semua istilah yang digunapakai dalam undang-undang perumahan yang berlainan.

Kita baca istilah “By laws” dalam seksyen 44 dan Jadual 3 dalam Akta Hak Milik Strata & “House Rules” dalam rang undang-undang ini. Adalah penting bagi pembeli rumah di bawah skim projek strata memahami ‘by laws’ yang terkandung dalam skim strata dari awal dan bukan pada akhirnya. Oleh itu, saya ingin mencadangkan supaya semua ‘controlling documents’ bagi undang-undang perumahan diberi nama yang sama, supaya para pembeli rumah tidak akan keliru oleh istilah ‘by law’ dan ‘house rules’.

Selain itu, perkataan “sinking fund’ wujud di bawah seksyen 24 dalam rang undang-undang ini manakala istilah ‘special account’ tercatat dalam seksyen 46 Akta Hak Milik  Strata. Kedua-dua istilah ini adalah bermaksud dana rezab pangsapuri demi fungsi pembaikian penting seperti pengecatan bangunan pangsapuri, pembaikian lift dan sebagainya. 

Akhirnya, saya cadangkan pihak kementerian boleh membantu badan pengurusan bersama yang akan ditubuhkan di mana tempat untuk merangka rancangan ataupun belanjawan sepanjang 10 tahun, dan membantu mereka faham tentang penggunaan fi pengurusan supaya pemaju dan penduduk boleh faham tentang pengurusan dan belanjawan pangsapuri mereka demi mengekalkan keharmonian dalam pangsapuri mereka.

(13/12/2006)