Dewan Perniagaan Tionghua Pulau Pinang (PCCC) meminta saya menjawab enam (6) soalan yang dikemukakan berhubung penjualan tanah Perbadanan Pembangunan Pulau Pinang (PDC) di Bryam, Seberang Perai Selatan (SPS) kepada UMECH Construction Sdn. Bhd. (UMECH) sebagaimana dinyatakan dalam kenyataan pihak berkaitan bertarikh 3 Oktober 2023.
Sebagai rekod, saya telah menerima surat pertanyaan daripada PCCC pada 27 Julai 2023 mengenai isu yang diutarakan dan telah membalasnya menerusi surat rasmi bertarikh 25 Ogos 2023.
Menerusi sidang media yang diadakan oleh PCCC sebentar tadi, berikut merupakan maklum balas saya terhadap enam (6) soalan yang diutarakan:-
SOALAN 1 & SOALAN 2: Proses Tender Terbuka dan Syarikat Tempatan Tidak Diberikan Peluang
UMECH telah dipilih sebagai rakan kolaborasi PDC untuk membangunkan sebuah kawasan perindustrian baru. Penyertaan UMECH adalah hasil daripada hebahan yang dibuat semasa EXPO Dubai 2020.
Pihak PDC telah membawa Cadangan Projek Taman Perindustrian di Byram ke EXPO Dubai 2020 untuk mendapatkan pelabur yang berminat memandangkan pembangunan kawasan ini berhadapan dengan pelbagai halangan terutama faktor lokasinya yang berdekatan dengan tapak pelupusan sampah Pulau Burung, laluan lori-lori sampah, kos penyediaan infrastruktur yang tinggi dan sebagainya.
Kekangan yang dihadapi ini menyebabkan usaha-usaha promosi menarik pelabur adalah sangat mencabar. Justeru, bagi membawa pelaburan projek berimpak tinggi ini dengan sasaran pelaburan berjumlah RM1 billion, Kerajaan Negeri melalui Exco Perdagangan dan Industri dan Pembangunan Usahawan, YB Dato’ Abdul Halim Hussain selaku ketua delegasi Kerajaan Negeri Pulau Pinang ketika itu telah membuat hebahan melalui media massa dan pihak Lembaga Pembangunan Pelaburan Malaysia (MIDA) bagi menarik pelabur tempatan/antarabangsa untuk melabur dalam projek ini.
Semasa sesi business matching di EXPO Dubai 2020, pihak UMECH telah menyatakan minat mereka untuk melabur dalam projek berkaitan dan mereka telah mengatur perbincangan dengan pihak pembiaya (funder) yang terlibat. Hasil perbincangan tersebut telah meyakinkan pihak PDC yang UMECH berupaya melaksanakan projek tersebut dengan sokongan kewangan daripada pembiaya di Dubai.
Pemilihan UMECH juga dibuat mengikut prosedur dan “due diligence” telah dijalankan dengan teliti. Satu jawatankuasa kecil yang dianggotai oleh Timbalan Ketua Menter I (ketika itu), Timbalan Ketua Menteri II (ketika itu) YB. Dato’ Abdul Halim (selaku Exco bertanggungjawab ketika itu) dan YBhg. Dato Seri Lee Kah Choon telah ditubuhkan untuk meneliti cadangan pihak UMECH dan telah mengadakan perbincangan pada 28 November 2022. Hasil daripada perakuan jawatankuasawuasa kecil tersebut, cadangan kolaborasi dengan UMECH telah dibawa untuk kelulusan Mesyuarat Lembaga PDC Bil. 1/2023 pada 9 Februari 2023.
Projek rundingan terus adalah merupakan salah satu kaedah dalam mendapatkan tawaran yang baik. Berdasarkan rekod, projek Pembangunan Aspen seluas 245 ekar dan projek Pembangunan Universiti oleh Paramount Property Sdn. Bhd. di Bandar Cassia adalah melalui rundingan terus. Kesemua projek di atas telah berjaya mengubah landskap Pembangunan di kawasan Bandar Cassia dan dikategorikan di bawah projek berimpak tinggi/katalis.
SOALAN 3: Jualan Tanah Nilai Pasaran
Penetapan bayaran sumbangan tunai oleh UMECH kepada PDC dalam kolaborasi berkaitan ditetapkan berdasarkan harga tanah semasa di kawasan tersebut berdasarkan keadaan sedia ada (as is where is basis). Memandangkan tanah terlibat masih belum dibangunkan (raw land) maka harganya tidak boleh dibandingkan dengan harga tanah industri yang telah siap ditambun dan lengkap dengan infrastruktur seperti di Taman Perindustrian Batu Kawan dan Bandar Cassia Technology Park iaitu RM80.00 skp.
Pihak PDC menganggarkan pihak UMECH perlu menanggung kos lebih kurang RM500 juta bagi penyediaan infrastruktur utama termasuklah kerja-kerja seperti tambun tanah, pembinaan jalan, pencawang elektrik (PMU/PPU), sewerage treatment plant (STP), jambatan, menaiktaraf jalan dan persimpangan dan lain-lain.
Bagi memastikan keuntungan maksima kepada PDC, pihak PDC turut menetapkan jadual bayaran secara ansuran dengan mengambil kira peningkatan nilai harga mengikut tahun pembayaran. Melalui kaedah ini, pihak PDC dapat memastikan PDC tidak kehilangan “opportunity cost” dan dapat memantau prestasi pelaksanaan projek oleh UMECH. Sekiranya UMECH gagal melaksanakan projek dan menjelaskan sumbangan tunai mengikut jadual yang ditetapkan, PDC masih berpeluang untuk tidak meneruskan penyerahan tanah bagi fasa-fasa berikutnya.
SOALAN 4: Prestasi Kewangan Syarikat
Pihak PDC telah membuat carian CTOS syarikat UMECH di mana modal berbayar syarikat adalah sebanyak RM10 juta dan 0% gearing ratio memandangkan segala pembiayaan kewangan disalurkan terus melalui syarikat UMECH Construction (entiti pegangan syarikat yang sama). Berdasarkan semakan, UMECH tidak mempunyai sebarang rekod hutang lapuk/ “blacklist” dan mempunyai kekuatan untuk membuat pinjaman bagi pembiayaan projek berkenaan. Komitmen perjalanan usahasama tersebut turut disokong dengan surat sokongan kemudahan kredit melalui institusi kewangan yang dikemukakan kepada pihak PDC.
SOALAN 5: Prosedur Penjualan Tanah
Proses penjualan oleh pihak UMECH tidak boleh berlaku kerana tanah tersebut masih lagi belum dipindahmilik kepada pihak UMECH. Pihak PDC percaya bahawa apa yang berlaku adalah kajian fisibiliti yang dijalankan oleh pihak UMECH untuk mendapatkan reaksi pasaran. Berdasarkan maklum balas yang diterima, UMECH yakin bahawa projek tersebut adalah berdaya maju dan wajar diteruskan kolaborasi bersama PDC.
SOALAN 6: Laporan Perubahan Ekuiti Mengikut Peraturan
Pelaksanaan projek tersebut adalah mengikut tatacara dan prosedur PDC. Walau bagaimanapun, penglibatan pihak Sunway sebagai pemegang saham majoriti UMECH adalah di luar pengetahuan PDC. Perkara berkaitan hanya diketahui selepas majlis tandatangan surat perjanjian melalui pengumuman yang dibuat oleh pihak Sunway di media massa.
Berdasarkan Perjanjian Usahasama, UMECH terikat untuk memaklumkan dan mendapatkan kelulusan PDC sekiranya terdapat perubahan struktur pegangan saham syarikat. Walau bagaimanapun, perubahan tersebut berlaku sebelum perjanjian tersebut ditandatangani dan di luar kawalan PDC.
Pihak PDC telah mengemukakan surat kepada pihak UMECH bagi mendapatkan penjelasan. PDC akan menetapkan tindakan lanjut setelah meneliti penjelasan pihak UMECH dan akan membentangkan ke dalam Mesyuarat Lembaga PDC.