Merujuk kepada kenyataan akhbar membabitkan aduan beberapa pemilik tanah yang terkesan akibat pelaksanaan kadar cukai tanah baharu khususnya Hakmilik First Grade, adalah jelas pada sidang media saya bertarikh 21 Januari 2026 dinyatakan bahawa kenaikan kadar cukai tanah yang tinggi dan berkali ganda sebagaimana dialami sebahagian pemilik tanah berkaitan adalah disebabkan tanah-tanah tersebut merupakan Hakmilik First Grade, dan dikenakan kadar cukai yang rendah sejak tahun 1994.
Hakikatnya, kadar baru berkaitan adalah kadar sebenar yang perlu dibayar oleh semua pemilik tanah di Pulau Pinang untuk tanah kategori Perindustrian, Kediaman, Perniagaan dan Pertanian tanpa perbezaan. Aduan pemilik-pemilik tanah bahawa kenaikan cukai tanah mereka adalah beribu kali ganda berbanding sebelum semakan adalah kerana pemilik-pemilik tanah ini khususnya Hakmilik First Grade hanya membayar kadar nominal yang rendah berdasarkan kadar Pertanian yang pelbagai sedangkan kegunaan tanah mereka pada ketika ini adalah Bangunan (Kediaman atau Perniagaan) dan Perindustrian.
Sebagaimana ditekankan bahawa kenaikan berganda cukai tanah bagi hakmilik tersebut bukan disebabkan oleh kenaikan kadar cukai kediaman, sebaliknya perubahan kadar cukai berdasarkan kegunaan semasa (current use) di tapak. Memandangkan Kerajaan Negeri Pulau Pinang tidak pernah membuat semakan kadar cukai tanah selepas tahun 1994 iaitu lebih 30 tahun lepas, maka kebanyakan hakmilik tanah khususnya tanah-tanah First Grade dikenakan kadar cukai tanah yang rendah akibat asas perkiraan yang tidak jelas.
KENAIKAN KADAR CUKAI TANAH YANG LEBIH TINGGI BERBANDING SEBELUM SEMAKAN KHUSUSNYA TANAH FIRST GRADE, CONDITION A, B DAN C
Kanun Tanah Negara (Akta 828) memperuntukkan bahawa Pihak Berkuasa Negeri boleh menetapkan kadar cukai tanah berdasarkan kepada kelas iaitu kawasan bandar atau desa dan juga deskripsi tanah iaitu kategori atau kegunaan tanah.
Berdasarkan peruntukan undang-undang tersebut, maka kadar cukai tanah akan ditetapkan kepada kategori dan syarat nyata yang terkandung dalam hakmilik tanah, sebagai contoh bagi tanah Kategori Bangunan dan Syarat Nyata Tanah adalah Kediaman, maka kadar cukai yang dikenakan adalah RM0.70 (per meter persegi) di Bandar dan RM0.50 (per meter persegi) di Desa.
Begitu juga bagi hakmilik dengan syarat nyata Perniagaan atau Komersial, kadar yang dikenakan adalah RM3.25 (per meter persegi) di Bandar dan RM2.80 per (meter persegi) di Desa. Untuk kategori Perindustrian, kadar terkini yang dikenakan adalah RM3.25 (per meter persegi) di seluruh Negeri Pulau Pinang.
Walau bagaimanapun, di Pulau Pinang, daripada 370,000 hakmilik tanah yang berdaftar, sebanyak 230,000 hakmilik tanah adalah merupakan Hakmilik First Grade yang tidak menyatakan dengan jelas kategori dan syarat nyata tanah. Kelebihan kepada pemilik tanah First Grade ini berbanding pemilik tanah kategori Perindustrian, Bangunan (Syarat Nyata Kediaman atau Perniagaan) dan Pertanian adalah mereka bebas menggunakan tanah tersebut bagi apa-apa kegunaan tanpa sekatan pada hakmilik tanah. Pada masa sama, masalah kepada Pentadbir Tanah adalah untuk menetapkan kadar cukai tanah memandangkan hakmilik tersebut tidak menyatakan kategori dan syarat nyata tanah secara jelas.
Semasa proses semakan semula cukai ini berlangsung pada tahun 2024-2025, semua Pentadbir Tanah mendapati kadar cukai yang dikenakan sejak tahun 1994 adalah berdasarkan kepada beberapa kategori Pertanian sebagai contoh kadar tanaman padi iaitu RM9.88 per hektar (1 hektar bersamaan 10,000 meter persegi), atau kelapa sawit iaitu RM49.42 per hektar atau kadar Pertanian (Lain-lain) iaitu RM12.35 per hektar.
Apabila kadar cukai bagi tanah First Grade ini dikenakan mengikut kadar cukai pertanian per hektar, maka kadar cukai yang dibayar adalah rendah walaupun keluasan tanah adalah besar, contohnya tanah seluas 0.5 hektar (5,000 meter persegi) dikenakan kadar cukai tanaman padi iaitu RM9.88 per hektar walaupun terdapat kediaman atau perniagaan di atas tapak. (kadar kediaman di Desa pada tahun 1994 adalah RM0.22 per meter persegi atau Perniagaan RM1.08-1.94 per meter persegi).
Dalam semakan cukai tanah pada tahun 2026 melalui Warta Kerajaan Negeri Pulau Pinang bertarikh 11 September 2025, Pihak Berkuasa Negeri telah memperkenalkan kaedah baharu untuk pengiraan cukai tanah-tanah Hakmilik First Grade dan Condition A, B dan C iaitu berdasarkan kepada kegunaan semasa (current use). Ini bermakna, pemilik tanah yang mendirikan bangunan kediaman, atau perniagaan atau perindustrian akan dikenakan kadar cukai berdasarkan kegunaan semasa (current use) tertakluk kepada kategori tanah bandar atau desa.
Sebagai contoh, satu hakmilik dengan keluasan 10,000 meter persegi (1 hektar) dengan kegunaan semasa adalah Perindustrian di Bandar Alma akan dikenakan kadar cukai Perindustrian berjumlah RM32,500 (RM3.25 per meter persegi) berbanding sebelum ini hakmilik tersebut dikenakan kadar cukai kegunaan Kelapa Sawit iaitu RM49.42 per hektar (1 hektar bersamaan 10,000 meter persegi). Contoh yang lain adalah Hakmilik First Grade dengan kegunaan kediaman di Bandar Balik Pulau seluas 1,546 meter persegi. Sebelum semakan, kadar cukai yang dikenakan adalah RM12.00 iaitu kadar Pertanian per hektar (kegunaan lain-lain). Kini, berdasarkan kepada kadar kediaman di Bandar, pemilik tanah perlu membayar RM1,083.00 iaitu RM0.70 per meter persegi).
Situasi ini jelas menunjukkan bahawa kenaikan berganda cukai tanah bagi hakmilik tersebut bukan disebabkan oleh kenaikan kadar cukai kediaman tetapi perubahan kadar cukai berdasarkan kegunaan semasa di tapak.
RAYUAN PENGURANGAN KADAR CUKAI TANAH OLEH PEMILIK-PEMILIK TANAH
Pihak Berkuasa Negeri melalui Majlis Mesyuarat Kerajaan (MMK) Negeri pada 10 Disember 2025 telah bersetuju menurunkan kuasa kepada Pentadbir-Pentadbir Tanah Daerah untuk menimbang rayuan pengurangan cukai sehingga amaun RM20,000 sebagai langkah mempercepat proses rayuan serta penyampaian keputusan rayuan. Rayuan bagi jumlah melebihi RM20,000 boleh dikemukakan kepada Pengarah Tanah dan Galian Pulau Pinang dan seterusnya kepada MMK.
Selain daripada penurunan kuasa kepada Pentadbir Tanah, Pihak Berkuasa Negeri juga telah mengemas kini dan menambah baik asas-asas pertimbangan rayuan cukai tanah sebagai panduan kepada Pentadbir Tanah. Antara asas rayuan yang dipersetujui oleh Pihak Berkuasa Negeri dan boleh dipertimbangkan rebat sehingga 50 peratus adalah seperti berikut:
(i) Tanah-tanah yang digunakan untuk tujuan awam yang tidak mendatangkan keuntungan atau digunakan oleh orang awam;
(ii) Tanah-tanah yang mana pemilik atau waris menghadapi kesukaran disebabkan kemiskinan, orang kurang upaya (OKU), individu mempunyai tanggungan OKU atau pesakit kronik;
(iii) Pemilik tanah berhadapan situasi kurang hasil pendapatan ketara akibat bencana atau faktor lain;
(iv) Tanah milik tidak mempunyai akses jalan keluar dan masuk;
(v) Individu atau syarikat yang bankrap, bubar atau gulung tikar;
(vi) Bangunan atas lebih satu lot;
(vii) Rumah kedai atau kediaman dalam skim perumahan yang telah diluluskan pembangunan tanah tetapi projek pembangunan terbengkalai;
(viii) Tanah-tanah bersyarat nyata First Grade (termasuk Condition A, B dan C) yang terlibat dengan semakan cukai baharu tahun 2026;
(ix) Tanah Kategori Pertanian (Durian);
(x) Tanah-tanah terlibat dalam proses Pengkelasan Desa ke Bandar (naik taraf bandar).
Sebagai makluman, Kerajaan Negeri sedang memberi perhatian terhadap isu-isu yang dibangkitkan dalam rayuan pemilik-pemilik tanah khususnya melibatkan pemilik tanah First Grade dengan kegunaan bercampur dan dikenakan kadar tertinggi, pemilik tanah dengan tanaman durian, pemilik tanah dengan kegunaan kuari, pemilik tanah yang terlibat dalam proses naik taraf Desa ke Bandar dan pemilik-pemilik tanah yang menikmati kadar cukai nominal sebelum ini.
Semua pemilik tanah yang terkesan dengan kenaikan kadar cukai tanah boleh mengemukakan rayuan di Pejabat Daerah dan Tanah yang berkaitan. Memandangkan tahun ini adalah tahun pertama pelaksanaan semakan cukai tanah semenjak tahun 1994, Pihak Berkuasa Negeri akan memberi ruang secukupnya kepada para pemilik tanah untuk menyesuaikan kenaikan ini, dan situasi kewangan masing-masing melalui mekanisme pemberian rebat. Sebagai contoh, rebat 50 peratus diberikan pada tahun 2026, dan mekanisme rayuan dengan pertimbangan khas diberikan kepada pemilik-pemilik tanah First Grade serta yang terlibat dengan naik taraf Desa ke Bandar.
Sekian, terima kasih.