Mengulas mengenai kenyataan media oleh pertubuhan bukan kerajaan (NGO), Persatuan Pembayar Cukai Pulau Pinang (Ratepayers Penang) bertarikh 17 Februari 2026 berhubung semakan cukai tanah terkini dan proses klasifikasi semula Tanah Desa kepada Tanah Bandar yang memberi impak berganda kepada kenaikan kadar cukai tanah; kelemahan dalam struktur cukai tanah yang tidak selaras dengan Kanun Tanah Negara (Akta 828) dan mekanisme rebat serta rayuan pengurangan kadar cukai yang tidak jelas dan telus, Kerajaan Negeri sekali lagi ingin memberi penjelasan berikut.
SEMAKAN CUKAI TANAH 2026 DAN PEWARTAAN 25 BANDAR BAHARU
Semasa saya mengumumkan keputusan Kerajaan Negeri Pulau Pinang untuk melaksanakan semakan kadar cukai tanah berkuat kuasa pada tahun 2026, dan menaik taraf beberapa kawasan yang diklasifikasikan sebagai Tanah Desa (Country Land) kepada 25 bandar baharu (Town Land) pada 17 dan 19 September 2025, saya telah memaklumkan dua faktor penting yang mempengaruhi keputusan Kerajaan Negeri ini, iaitu:-
PERTAMA, Pulau Pinang adalah antara negeri terakhir di Semenanjung Malaysia yang belum melaksanakan semakan cukai tanah setiap 10 tahun sebagaimana diperuntukkan di bawah seksyen 101 Kanun Tanah Negara (Akta 828). Kali terakhir semakan dibuat adalah pada tahun 1994 dan dilaksanakan pada tahun 1996 iaitu hampir 30 tahun yang lepas.
KEDUA, pewartaan 16 bandar di Pulau Pinang meliputi sebahagian kawasan George Town, Jelutong, Ayer Itam, Gelugor, Bukit Bendera, Tanjong Bungah, Tanjong Tokong, Batu Feringgi, Balik Pulau, Bayan Lepas, Kepala Batas, Butterworth, Prai, Bukit Mertajam, Sungai Bakap dan Nibong Tebal telah dilaksanakan pada tahun 1966 iaitu hampir 60 tahun yang lalu.
Akibat ketiadaan semakan cukai tanah dan pewartaan bandar-bandar baharu dalam tempoh masa yang agak panjang, jurang kadar cukai tanah antara kawasan Desa dan kawasan Bandar di Pulau Pinang menjadi semakin besar dan tidak saksama. Hakikatnya, seluruh negeri Pulau Pinang kini menyaksikan pembangunan pesat dengan pembukaan pusat-pusat bandar serta kawasan-kawasan perindustrian baharu yang menyebabkan sebahagian besar kawasan di Pulau Pinang kini adalah setara dalam semua aspek pembangunan ekonomi dan juga sosial dengan kawasan bandar.
Dengan perkembangan semasa ini, Kerajaan Negeri berpandangan adalah wajar untuk semakan semula kadar cukai tanah dilaksanakan bagi mengurangkan jurang perbezaan kadar cukai tanah yang perlu dibayar oleh pemilik-pemilik tanah di kawasan Seberang Jaya, Bertam, Bandar Cassia, Bandar Tasik Mutiara yang dahulunya diklasifikasikan sebagai Tanah Desa, dengan pemilik-pemilik tanah di Butterworth, Bukit Mertajam, Jelutong, Balik Pulau dan lain-lain yang telah diklasifikasikan sebagai Tanah Bandar sejak tahun 1966 iaitu hampir 60 tahun yang lalu.
Kerajaan Negeri sedar dan prihatin bahawa semakan cukai serta pelaksanaan naik taraf tanah-tanah Desa kepada Bandar ini akan menyebabkan kenaikan kadar cukai dalam peratusan yang tinggi kepada pemilik-pemilik tanah berbanding kadar sebelum semakan. Justeru, Kerajaan Negeri telah memperkenalkan pemberian rebat sebanyak 50 peratus sebagai mekanisme mengawal kesan kenaikan dan mengurangkan beban pemilik tanah.
Selain itu, Kerajaan Negeri juga telah menambah baik asas-asas rayuan bagi membantu pemilik tanah mengemukakan rayuan pengurangan cukai selanjutnya. Insentif dan asas-asas rayuan berkenaan telah diumumkan dalam kenyataan akhbar saya pada 15 Februari 2026 dan pada ketika ini, Pentadbir Tanah di setiap daerah sedang meneliti lebih 350 permohonan rayuan yang dikemukakan oleh pemilik-pemilik tanah.
PENETAPAN CUKAI TANAH BERDASARKAN KLASIFIKASI TANAH DAN KEGUNAAN TANAH
Kenyataan pihak berkaitan bahawa struktur cukai tanah di Pulau Pinang yang berasaskan kepada subkegunaan adalah tidak selaras dengan seksyen 52 Kanun Tanah Negara (Akta 828) yang menetapkan kategori tanah kepada tiga sahaja iaitu Pertanian, Bangunan dan Perindustrian juga didapati kurang tepat.
Sebenarnya, Seksyen 101 (3)(b) Kanun Tanah Negara (Akta 828) telah memperuntukkan asas penetapan kadar cukai tanah seperti berikut: Pihak Berkuasa Negeri boleh membuat peruntukan berbeza untuk kelas atau perihal yang berlainan bagi tanah sedemikian.
Peruntukan dalam seksyen 101 (3) (b) Kanun Tanah Negara (Akta 828) ini jelas menunjukkan bahawa Pihak Berkuasa Negeri boleh menetapkan kadar cukai tanah berdasarkan kepada kelas dan perihal tanah (kegunaan) yang berlainan tanpa terikat kepada kategori tanah semata-mata.
Mekanisme penentuan kadar cukai tanah berdasarkan kepada kelas dan perihal tanah ini juga adalah selaras dengan Seksyen 120, 121 dan 122 Kanun Tanah Negara (Akta 828) yang memberi kuasa kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk menentukan syarat nyata bagi kategori Pertanian, Bangunan dan Industri dalam hakmilik sebelum pemberimilikan tanah diluluskan kepada pemohon. Seksyen 124 Kanun Tanah Negara (Akta 828) pula memperuntukkan bahawa pemilik tanah boleh memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk meminda kategori atau syarat nyata tanah seperti terkandung dalam hakmilik bagi tujuan tertentu.
Sekiranya diteliti semula kandungan semakan cukai tanah 2026 yang diwartakan oleh Kerajaan Negeri pada 11 September 2025, struktur cukai tanah terkini adalah lebih jelas, telus dan mengambil kira situasi semasa. Sebagai contoh, klasifikasi tanah kini dibahagikan kepada dua sahaja iaitu Tanah Bandar ditetapkan pada satu kadar cukai yang sama manakala Tanah Desa pula ditetapkan pada satu kadar cukai sama. Sebelum semakan cukai tanah 2026, klasifikasi Tanah Bandar dibahagikan kepada dua (2) kadar berbeza manakala klasifikasi Tanah Desa dibahagikan kepada tiga (3) kadar berbeza yang menyumbang kepada jurang kadar cukai tanah yang semakin melebar dan tidak berpandukan situasi sebenar.
Isu kadar cukai berdasarkan kegunaan semasa dalam hakmilik tanah First Grade yang turut dibangkitkan juga telah dijelaskan dalam kenyataan saya sebelum ini. Sebagaimana semua sedia maklum, hakmilik First Grade, Condition A, Bdan C yang merupakan hakmilik tanah yang berasal daripada dokumen tanah di bawah English Deed System sebelum merdeka tidak menyatakan maklumat kategori tanah dan syarat nyata secara jelas. Ketiadaan maklumat kategori tanah dan syarat nyata tanah ini menimbulkan masalah dalam penentuan kadar cukai tanah. Memandangkan bilangan hakmilik tanah First Grade dan Condition A, B dan C ini adalah tinggi mencecah 230,000 hakmilik, maka mekanisme penentuan kadar cukai tanah yang adil dan saksama berbanding pemilik tanah lain adalah melalui penetapan kadar berdasarkan kegunaan semasa di tapak.
Sebagai contoh, satu hakmilik tanah First Grade di Daerah Seberang Perai Selatan (SPS) berkeluasan 16035.64 meter persegi yang sebelum ini dikenakan cukai tanah berjumlah RM 48.00 setahun berdasarkan kadar Pertanian (kelapa). Namun pada masa ini, didapati kegunaan semasa di atas tapak adalah Perniagaan, dan kadar cukai yang dikenakan adalah RM3.25 per meter persegi. Ini menjadikan kadar cukai terkini yang perlu dibayar adalah sebanyak RM44,900.00 berdasarkan kepada kegunaan semasa, keluasan tanah keseluruhan dan kadar cukai perniagaan iaitu RM3.25 per meter persegi.
Contoh lain adalah, hakmilik tanah First Grade di Daerah Seberang Perai Tengah (SPT), yang berkeluasan 6128.4585 meter persegi yang telah sekian lama membayar cukai berjumlah RM24.00 setahun pada kadar Pertanian (kadar buah-buahan). Namun pada tahun 2026, cukai tanah yang dikenakan adalah RM 19,918.00 setelah didapati bahawa kegunaan tanah semasa telah bertukar kepada Perniagaan.
Di Daerah Timur Laut (DTL), satu hakmilik tanah First Grade berkeluasan 3814.1561 meter persegi dikenakan cukai tanah pada kadar lain-lain berjumlah RM8.00 setiap tahun, dan kini dikenakan cukai sebanyak RM 12,397.00. Setelah semakan, didapati kegunaan tanah semasa adalah Perniagaan. Contoh-contoh ini menunjukkan bahawa kenaikan cukai tanah yang tinggi berlaku ke atas tanah-tanah First Grade setelah pengiraan cukai tanah dibuat berdasarkan kepada kegunaan semasa iaitu Perniagaan berbanding kadar sebelum ini yang dikira berdasarkan kegunaan Pertanian.
Hakikatnya, contoh-contoh yang dikemukakan menunjukkan bahawa dalam tempoh 30 tahun lalu, pemilik-pemilik tanah berkenaan menikmati bayaran cukai tanah yang amat rendah, berbanding pembayar cukai tanah lain yang selama ini membayar kadar cukai tanah sebenar mengikut kegunaan tanah atau ‘current use’ masing-masing.
MEKANISME REBAT DAN ASAS RAYUAN PENGURANGAN KADAR CUKAI
Mekanisme pengurangan kadar cukai tanah memang telah diperuntukkan dalam Kaedah 18 Penang Land Rules 2021 bagi membantu meringankan beban pemilik-pemilik tanah yang menghadapi kesulitan membayar cukai tanah atas pelbagai sebab. Memandangkan kadar cukai tanah hanya boleh disemak setiap 10 tahun sebagaimana diperuntukkan dalam seksyen 101 Kanun Tanah Negara (Akta 828), maka pemberian rebat atau pengurangan bayaran cukai oleh pemilik tanah untuk tahun semasa atau satu tempoh yang dipersetujui oleh Pihak Berkuasa Negeri adalah mekanisme yang paling sesuai, mudah dan telus kepada semua pihak.
Sekian, terima kasih.