Mengulas mengenai kenyataan media oleh Ahli Parlimen Bagan merangkap Ahli Dewan Undangan Negeri (ADUN) Air Putih, YB Lim Guan Eng bertarikh 28 Februari 2026 berhubung kenaikan kadar cukai tanah ‘mendadak’ selepas semakan cukai tanah 2026 dan kaedah rayuan yang tidak jelas selain kadar cukai yang tinggi untuk institusi sekolah serta rumah ibadat, penjelasan daripada pihak Kerajaan Negeri mengikut persoalan yang dikemukakan adalah seperti berikut:-
Persoalan 1: Jika kadar cukai boleh diturunkan secara drastik dalam tempoh yang singkat, adakah ini bermakna algoritma asal mempunyai masalah?
Penjelasan:-
Sebagaimana yang telah dijelaskan sebelum ini, kenaikan kadar cukai ‘mendadak’ sebagaimana dilaporkan oleh ramai pemilik tanah adalah melibatkan hakmilik First Grade, Condition A, B dan C serta hakmilik Kategori Tiada.
Sebagai contoh, satu hakmilik di Seberang Perai Tengah (SPT) berkeluasan 12300 meter persegi dikenakan kadar cukai sebelum semakan berjumlah RM13.30 sahaja, manakala kadar cukai selepas semakan adalah RM39,976 berdasarkan kegunaan semasa jenis Perniagaan (RM3.25 per meter persegi). Contoh yang lain adalah hakmilik di Seberang Perai Selatan (SPS) berkeluasan 4.9 hektar (49,000 meter persegi) yang dikenakan kadar cukai sebelum semakan berjumlah RM244 sahaja manakala kadar cukai selepas semakan ialah RM160,258 berdasarkan kegunaan Perindustrian (RM3.25 per meter persegi).
Hakmilik First Grade, Condition A, B, C tersebut adalah hakmilik yang dikeluarkan sebelum negara mencapai kemerdekaan dan ditukarkan kepada hakmilik di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828) melalui proses replacement title di bawah National Land Code (Penang and Malacca Titles) Act 1963 (Act 518). Salah satu perbezaan paling ketara antara hakmilik tanah sebelum merdeka contohnya, hakmilik First Grade dan hakmilik tanah yang dikeluarkan di bawah Kanun Tanah Negara (Akta 828) adalah ketiadaan Kategori dan Syarat Nyata dalam hakmilik First Grade. Ketiadaan maklumat Kategori dan Syarat Nyata tanah ini menyukarkan penentuan kadar cukai tanah berdasarkan Kaedah-Kaedah Tanah Negeri yang menetapkan kadar cukai berdasarkan kepada klasifikasi Tanah Bandar dan Desa serta kategori atau kegunaan tanah berdasarkan syarat nyata tanah.
Semasa Kerajaan Negeri mengumumkan Semakan Cukai Tanah 2026, penetapan kadar cukai tanah bagi tanah-tanah First Grade, Condition A, B, C dan Kategori Tiada adalah berdasarkan kegunaan semasa. Ini bermaksud bahawa sekiranya kegunaan semasa di tapak adalah kediaman atau perniagaan, maka kadar kediaman (RM0.70 Bandar/RM0.50 Desa per meter persegi) atau perniagaan (RM3.25 Bandar/RM2.80 Desa per meter persegi) akan dikenakan berdasarkan kadar cukai yang diwartakan dalam Kaedah Tanah Negeri bertarikh 11 September 2025.
Keputusan Kerajaan Negeri mengenai kadar cukai bagi tanah-tanah First Grade, Condition A, B dan C dan Kategori Tiada berdasarkan kegunaan semasa dan keluasan sebenar ini adalah selaras dengan dasar dan perundangan percukaian sedia ada, yang mana hakmilik tanah yang mempunyai kategori tanah jelas seperti Pertanian, Bangunan atau Perusahaan/Perindustrian dengan syarat nyata yang jelas akan dikenakan kadar cukai berdasarkan Kaedah-Kaedah Tanah Pulau Pinang, contohnya RM0.70 bagi kediaman di Bandar atau RM3.25 bagi Perniagaan di Bandar. Sebagaimana yang telah dijelaskan sebelum ini, kenaikan kadar cukai memang dalam lingkungan 100 hingga 200 peratus membabitkan kediaman serta perniagaan. Kediaman atau Perniagaan akan dikenakan kadar cukai semasa berdasarkan keluasan sebenar. Sebagai contoh, hakmilik dengan kategori Bangunan dan Syarat Nyata Kediaman berkeluasan 1,000 meter persegi di Bandar Bukit Jambul akan dikenakan cukai RM0.70 semeter persegi atau RM700 setahun.
Berdasarkan prinsip dan asas perundangan sama, hakmilik First Grade berkeluasan 1,000 meter di Bandar Bukit Jambul yang tiada kategori dan syarat nyata tetapi kegunaan semasa di tapak adalah Bangunan (Kediaman), maka kadar cukai yang akan dikenakan ialah RM0.70 per meter persegi berjumlah RM700 setahun.
Isu pemilik-pemilik tanah yang dikenakan cukai pada kadar beribu kali ganda seperti yang dinyatakan oleh Yang Berhormat bukanlah terjadi akibat kenaikan kadar cukai yang diumumkan oleh Kerajaan Negeri melalui semakan cukai tanah 2026, sebaliknya kenaikan tersebut adalah ekoran pelarasan kepada kadar sebenar mengikut kegunaan semasa. Ini adalah kerana untuk tempoh 30 tahun atau lebih, pemilik-pemilik tanah dengan hakmilik First Grade ini telah membayar cukai tanah pada kadar yang terlalu rendah dan tidak konsisten dengan kadar cukai tanah yang diwartakan pada tahun 1994. Kadar ini juga adalah jauh lebih rendah daripada kadar yang dikenakan sepada semua pemilik tanah lain di negeri Pulau Pinang berdasarkan lokasi dan kegunaan sama. Sebagai contoh, seorang pemilik tanah First Grade seluas 0.6 hektar (6,000 meter persegi) di Seberang Perai Utara (SPU) hanya membayar cukai tanah berjumlah RM15 sahaja sedangkan kegunaan semasa di tapak adalah Perindustrian (Kilang). Berbanding dengan seorang pemilik tanah yang hakmiliknya mempunyai Kategori yang jelas iaitu Perindustrian dan Syarat Nyata ialah Kilang perlu membayar RM3.25 per meter persegi atau RM19,500 sedangkan perbezaan antara kedua pemilik tanah berkenaan ialah seorang memiliki hakmilik tanah First Grade manakala seorang lagi memiliki hakmilik tanah bukan First Grade.
Persoalan 2: Jika tiada sesiapa tampil bersuara, adakah kadar cukai tersebut akan kekal seperti asal?
Penjelasan:-
Mengenai isu rayuan dibangkitkan yang menyaksikan pengurangan drastik daripada kadar asal cukai tanah yang dikenakan sebagai contoh, RM68,000 kepada RM12,155 berdasarkan kepada kes sebenar di Seberang Perai Tengah (SPT). Sebagaimana dijelaskan sebelum ini, kadar cukai tanah dikenakan berdasarkan kepada jenis tanah sama ada Bandar atau Desa, keluasan tanah dan kategori atau kegunaan tanah. Bagi hakmilik yang jelas kategori dan syarat nyata, kadar cukai yang dikenakan adalah berdasarkan keluasan sebenar sebagai contoh, hakmilik kategori Perindustrian seluas 10,000 meter persegi akan dikenakan cukai RM3.25 per meter persegi berjumlah RM32,500. Prinsip sama dikenakan bagi hakmilik kategori Pertanian, Bangunan (Kediaman atau Perniagaan) yang mana kadar dikenakan adalah berdasarkan keluasan sebenar.
Dalam kes melibatkan hakmilik First Grade, disebabkan ketiadaan Kategori Tanah dan Syarat Nyata yang jelas manakala pemilik tanah pula bebas menggunakan tanah mereka bagi kegunaan tertentu termasuk kegunaan bercampur, prinsip kiraan cukai yang digunakan oleh Pentadbir Tanah adalah berdasarkan Garis Panduan Pejabat Tanah dan Galian berasaskan kegunaan dominan. Memandangkan ketetapan kegunaan semasa bagi tanah hakmilik First Grade adalah berdasarkan lawatan tapak oleh Pentadbir Tanah, maka kadar cukai yang dikenakan adalah berdasarkan kepada pemerhatian terhadap kegunaan semasa di tapak disesuaikan kepada kegunaan yang dinyatakan dalam Kaedah-Kaedah Tanah Pulau Pinang. Dalam kes-kes melibatkan penggunaan bercampur, pemilik tanah berhak untuk memohon kepada Pentadbir Tanah untuk membuat semakan semula berdasarkan kegunaan sebenar yang dominan bagi menetapkan kadar cukai lebih tepat contohnya kadar pertanian, bangunan (kediaman atau perniagaan), perindustrian atau lain-lain.
Setakat ini, Pentadbir Tanah di semua daerah telah menerima hampir 350 rayuan pengurangan kadar cukai tanah. Kerajaan Negeri berpandangan pengurangan kadar cukai melalui proses rayuan adalah mekanisme yang terbaik bagi menentusahkan kegunaan sebenar tanah khususnya melibatkan tanah First Grade, Condition A, B, C dan Kategori Tiada.
Sejak Kerajaan Negeri mengumumkan semakan cukai tanah pada September 2025, pelbagai insentif telah ditawarkan kepada semua pemilik tanah. Antaranya adalah pemberian rebat cukai tanah 50 peratus (asalnya 32.5 peratus) pada tahun 2026, dan 20 peratus pada tahun 2027 dan 2028. Kerajaan Negeri juga mengumumkan pengecualian bayaran denda 100 peratus ke atas tunggakan cukai yang berjumlah keseluruhan RM25 juta, pemberian diskaun 50 peratus bayaran premium bagi tukar syarat tanah pertanian kepada kediaman dan beberapa penambahbaikan kepada asas-asas rayuan pengurangan cukai yang diperkenalkan kali pertama pada tahun 2020 (semakan Disember 2025)
Antara pihak yang mendapat manfaat daripada penambahbaikan asas-asas rayuan pengurangan cukai tanah ini adalah pemilik tanah yang bangunannya berada di atas dua lot atau lebih, pemilik tanah yang sebahagian tanahnya digunakan bagi tujuan awam, tanah-tanah projek terbengkalai, tanah-tanah yang digunakan bagi tujuan tidak berorientasikan keuntungan, tanah-tanah First Grade yang terlibat dengan semakan cukai tanah 2026, tanah-tanah yang terlibat dengan proses pengkelasan desa ke bandar (naik taraf Desa ke Bandar) dan tanah kategori durian.
Daripada pengumuman insentif dan penambahbaikan asas-asas rayuan pengurangan cukai tanah yang diumumkan oleh Kerajaan Negeri pada tahun 2025, sebarang tindakan pengurangan cukai tanah yang sedang berlangsung ini bukanlah berlaku kerana desakan pihak tertentu, tetapi berdasarkan inisiatif yang telah diumumkan oleh Kerajaan Negeri pada tahun 2025 lagi sebagai persediaan membantu pemilik tanah menghadapi kenaikan kadar cukai baharu akibat semakan cukai tanah 2026.
Persoalan 3: Cukai tanah bagi sebahagian tokong dan rumah ibadat turut meningkat daripada sekitar ratusan ringgit kepada ribuan ringgit, yang tidak selaras dengan pengumuman awal kerajaan bahawa sekolah dan rumah ibadat akan dikenakan kadar cukai yang diseragamkan.
Penjelasan:-
Mengenai kadar cukai nominal bagi sekolah yang diumumkan oleh Kerajaan Negeri sebelum ini, proses pelarasan kadar nominal ini masih lagi berlangsung kerana ianya melibatkan pindaan dalam sistem e-Tanah. Pihak Pejabat Tanah dan Galian (PTG) memaklumkan bahawa sejak pengumuman Kerajaan Negeri untuk mengenakan kadar cukai nominal RM50 kepada semua sekolah kerajaan dan persendirian (kecuali sekolah antarabangsa), bilangan hakmilik sekolah yang dikenakan kadar nominal telah meningkat daripada 307 kepada 557 hakmilik. Ini adalah bukti yang jelas bahawa Kerajaan Negeri telah memberikan pengurangan kadar cukai kepada pihak-pihak yang layak jauh lebih awal daripada desakan pihak-pihak tertentu mengenai isu kenaikan mendadak cukai tanah ini.
Mengenai kadar cukai nominal untuk rumah ibadat, semua pihak pengurusan rumah ibadat yang menerima bil cukai tanah yang tinggi dan tidak selaras dengan kadar nominal dinikmati sebelum ini boleh menghubungi Pejabat Tanah yang berkaitan bagi semakan serta pelarasan semula.
Situasi kadar cukai yang tinggi tercatat dalam bil cukai masing-masing ini berlaku kerana proses semakan cukai tanah tahun 2026 menggunakan kadar bangunan sebagai asas kiraan cukai dan bukan kadar nominal yang dibayar sebelum semakan. Kerajaan Negeri mengesahkan bahawa kadar cukai bagi semua rumah ibadat dan tanah perkuburan adalah RM50 per lot seperti diwartakan pada 11 September 2025.
Umumnya, selepas hampir 30 tahun semakan cukai tidak dilaksanakan, memang terdapat banyak maklumat cukai yang tidak tepat akibat kesilapan kemasukan data semasa proses tukar ganti hakmilik manual kepada sistem berkomputer sekitar tahun 2002. Begitu juga dengan kadar cukai tanah-tanah First Grade, Condition A, B dan C dan Kategori Tiada berjumlah lebih 230,000 yang tidak disemak dan diselaraskan dengan kadar semasa sebagaimana diperuntukkan dalam Kaedah-Kaedah Tanah Pulau Pinang melalui pewartaan pada tahun 1994 dan 2026.
Berdasarkan kepada situasi ini, Kerajaan Negeri telah menawarkan pelbagai insentif dalam bentuk rebat, pengecualian denda dan pengurangan bayaran cukai yang diumumkan pada tahun 2025. Insentif dan rayuan pengurangan cukai ini ditawarkan kepada pemilik tanah di Pulau Pinang sebagai langkah meringankan beban, dan pada masa sama memberi ruang masa secukupnya kepada pemilik tanah menyesuaikan kenaikan kadar cukai ini dengan perancangan kewangan masing-masing. Justeru, semua pemilik tanah dinasihati untuk berhubung terus dengan Pejabat Daerah dan Tanah yang berkaitan bagi mendapatkan penjelasan serta mengemukakan rayuan sekiranya ingin mendapatkan pengurangan bayaran cukai.
Sekian, terima kasih.