Kerajaan Negeri melalui Perbadanan Pembangunan Pulau Pinang (PDC) ingin menegaskan bahawa segala keputusan berkaitan proses Request for Proposal (RFP) bagi pembangunan tanah seluas 559 ekar di kawasan Ladang Byram/Changkat dibuat berlandaskan prinsip tadbir urus baik, ketelusan serta pematuhan ketat kepada syarat-syarat tender yang telah ditetapkan.
Berhubung dakwaan bahawa PDC telah ‘kehilangan hasil’ apabila tidak menerima tawaran RFP 2024 bernilai RM818 juta oleh konsortium IJM-Aspen, perkara yang perlu difahami ialah nilai tawaran semata-mata tidak boleh dijadikan ukuran utama dalam menentukan kejayaan sesuatu tender. Sebaliknya, pematuhan kepada syarat-syarat utama RFP merupakan pra-syarat wajib yang tidak boleh dikompromi.
Sebagai rekod, tawaran IJM-Aspen dalam RFP 2024 didapati gagal mematuhi lima (5) daripada sembilan (9) syarat utama yang ditetapkan oleh PDC (sila rujuk LAMPIRAN 1). Antara ketidakpatuhan tersebut melibatkan syarat pembangunan, pegangan hak milik tanah, kaedah pindah milik tanah, kaedah pembayaran Guaranteed Profit Sharing (GPS) serta pengenaan beberapa syarat tambahan yang bercanggah dengan dokumen RFP.
Selain itu, penender turut mengenakan pelbagai syarat tambahan yang akan memberi implikasi kewangan besar kepada PDC dan Kerajaan Negeri. Antaranya, keperluan supaya PDC menyediakan infrastruktur utama untuk disambung ke projek dicadangkan yang dianggarkan menelan kos sekitar RM150 juta; permintaan pemberimilikan tanah secara pegangan kekal yang melibatkan premium dianggarkan RM144 juta serta penyediaan kawasan kuari di Batu Kawan yang melibatkan ‘opportunity cost’ sekitar RM25 juta.
Di samping itu, penender turut memohon ‘First Right of Refusal’ ke atas baki tanah PDC seluas kira-kira 500 ekar, selain mencadangkan perubahan struktur pegangan saham dan pindah milik tanah tanpa keperluan mendapatkan persetujuan PDC. Perkara-perkara ini tidak boleh diterima kerana ia menyentuh soal kawalan pemilikan strategik tanah negeri serta risiko spekulasi dan ‘flipping’ hartanah.
Apabila diambil kira keseluruhan kos dan implikasi tersebut, nilai bersih sebenar yang akan diterima oleh PDC hanyalah sekitar RM500 juta, dan bukannya RM818 juta seperti yang digambarkan. Jumlah ini adalah lebih rendah berbanding harga rizab yang ditetapkan dalam rundingan terdahulu bersama UMECH serta RFP 2025.
Sehubungan itu, keputusan PDC untuk tidak meneruskan rundingan dengan IJM-Aspen adalah selaras dengan amalan ‘good governance’ dan pematuhan prosedur standard (SOP) RFP PDC. Oleh kerana syarat utama RFP gagal dipatuhi, tiada keperluan untuk rundingan lanjut dibuat.
Alasan RFP 2025 tidak diteruskan oleh konsortium Kwest Sdn. Bhd. – Kerjaya Prospek Group Berhad adalah kerana terdapat beberapa perubahan daripada syarat utama tender yang tidak dipatuhi serta terdapat beberapa tuntutan tambahan lain oleh pihak petender.
Justeru, segala tindakan yang diambil adalah selaras dengan SOP RFP PDC dan pihak Lembaga PDC kekal memutuskan untuk membatalkan tender ini dan seterusnya membuat panggilan tender yang baru tanpa membuat apa-apa rundingan dalam memastikan:-
(i) Kepentingan dan tatakelola PDC terpelihara;
(ii) Konsistensi terhadap segala keputusan dan kekal sebagai agensi yang mempunyai integriti yang tinggi; dan
(iii) Mengelak segala tomahan/persepsi negatif pihak terhadap pentadbiran dan tadbir urus PDC.
Justeru, Lembaga PDC membuat keputusan untuk tidak meneruskan RFP 2025, dan membuka semula proses tender baharu demi memastikan kepentingan PDC dan Kerajaan Negeri terus terpelihara. Keputusan ini juga penting bagi menjamin konsistensi dalam pelaksanaan dasar, mempertahankan integriti institusi serta mengelakkan sebarang persepsi negatif terhadap tadbir urus PDC.
Kerajaan Negeri ingin menegaskan bahawa pembatalan RFP 2025 tidak menyebabkan sebarang kerugian langsung kepada PDC kerana tiada kos pembangunan telah ditanggung oleh PDC, manakala tanah berkenaan masih kekal dimiliki oleh Kerajaan Negeri dengan PDC sebagai pihak berkepentingan.
Kerajaan Negeri dan PDC akan terus komited memastikan setiap urusan pembangunan strategik negeri dilaksanakan secara telus, berintegriti dan memberi pulangan terbaik kepada rakyat serta negeri Pulau Pinang.
LAMPIRAN 1
Syarat- Syarat RFP 2024 (IJM-ASPEN)
Syarat Yang Tidak Dipatuhi Oleh Petender Ketika RFP 2024 (IJM-ASPEN)
| Syarat RFP 2024 | Tawaran Petender |
| i. Syarat Pembangunan
Plot A : 70% Industri, 30% pembangunan bercampur Plot B : 100% pembangunan Industri |
100% Pembangunan Industri |
| ii. Syarat 2: Pegangan Hakmilik Tanah
Kepada pemaju : Pegangan 99 tahun Pihak pemaju memajak tanah tersebut kepada pihak pelabur bagi tempoh 60 tahun |
Diberimilik dengan pegangan kekal (Freehold) kepada pihak pemaju/pelabur industri |
| iii. Syarat 3: Kaedah Pindahmilik Tanah
Tanah industri / pembangunan bercampur akan dipindahmilik (melalui Borang 14A, Kanun Tanah Negera) dengan pegangan 99 tahun. |
Diberimilik secara terus kepada pihak pemaju / pelabur dengan pegangan kekal (Freehold) |
| iv. Tawaran Guaranteed Profit Sharing (GPS) dan Kaedah Bayaran
Minimum hasil yang akan diterima : RM836,215,570.08 |
RM818,163,199.66 |
| BIL | TERMA &SYARAT UTAMA RFP | PEMATUHAN SYARAT RFP |
| 1. | Keluasan Pembangunan | Patuh |
| 2 | Wang Ehsan (Earnest Deposit) | Patuh |
| 3. | Syarat Pembangunan | Tidak Patuh |
| 4. | Pegangan Hakmilik Tanah | Tidak Patuh |
| 5. | Pemberimilikan Dan Kaedah Pindahmilik Tanah | Tidak Patuh |
| 6. | Parsel Pembangunan | Patuh |
| 7. | Tempoh Pembangunan Dan Pematuhan Pembinaan Infrastruktur | Patuh |
| 8. | Harga Bayaran Dan Kaedah Bayaran Guaranteed Profit Sharing (GPS) | Tidak Patuh |
| 9 | Lain-Lain Tawaran | Tidak Patuh |
- Lain-Lain Tawaran
- First Right Refusal bagi baki tanah PDC seluas lebih kurang 500 ekar (Tanah Sime Darby);
- Perubahan struktur pemegang saham syarikat dan pindah milik tanah tidak perlu persetujuan PDC;
- PDC perlu memastikan infrastruktur utama tersedia untuk disambungkan (ready to be connected) di sempadan Bandar Cassia; dan
- PDC perlu menyediakan tapak kuari di Batu Kawan bagi menampung pembangunan ini.