Bentayan merafak sembah dan menjunjung kasih ke bawah Duli Yang Maha Mulia Sultan Ibrahim Ibni Almarhum Sultan Iskandar, Sultan yang dipertuan bagi negeri dan jajahan takluk Johor Darul Ta’zim yang telah merasmikan pembukaan Mesyuarat Pertama, Penggal Kelima, Dewan Negeri Johor yang ketiga belas.
Terima kasih kepada Tan Sri Speaker kerana memberikan keizinan kepada Bentayan untuk turut sama mengambil bahagian dalam perbahasan menjunjung kasih titah ke bawah Duli Yang Maha Mulia Tuanku Sultan.
Yang Berhormat Tan Sri Speaker,
A. Konsep Barangan Awam, Kegagalan Pasaran, Pasaran Gelap
Bentayan dan semua rakan-rakan adalah wakil yang dipilih oleh rakyat masuk ke Dewan yang mulia ini. Adalah menjadi kewajipan untuk kita bersuara atas kesedaran kendiri dan bercakap untuk semua anak Johor tanpa gentar dan memihak. Oleh itu, hari ini, Bentayan akan bercakap mengenai topik yang sangat panas hari ini. Ekonomi, tanah dan perumahan.
Sebagai permulaan, Malaysia dilihat oleh dunia luar sebagai sebuah Negara yang terbuka secara relatifnya dan berasaskan ekonomi pasaran. Ini dapat dilihat daripada beberapa penglibatan kerajaan yang diamalkan oleh kerajaan pemerintah untuk memperbetulkan kegagalan pasaran dengan izin market failure dan menjaga kebajikan dan kesejahteraan rakyat.
Ia adalah merupakan satu usaha untuk memberikan impak terhadap ekonomi mengatasi peraturan asas mengenai penyelewengan dan penguatkuasaan sesuatu kontrak dan maksud barangan awam dengan izin public goods.
Bukanlah niat Bentayan untuk bersyarah mengenai ekonomi, tetapi hanya untuk mengemukakan beberapa terma ekonomi yang relevan dengan topik kali ini. Barangan awam, kegagalan pasaran dan pasaran gelap dengan izin black market, dan mengapa ketiga-tiga ini penting ketika ini.
Barangan awam adalah merupakan barang yang digunakan oleh masyarakat secara keseluruhannya dan bukan keperluan individu. Barangan awam dibiayai oleh keuntungan cukai. Semua barangan awam mestilah diguna tanpa mengurangkan ketersediaannya kepada yang lain, dan tidak boleh menghalang orang yang tidak menyumbang secara langsung untuk menggunakannya seperti perparitan, keselamatan Negara, penguatkuasaan undang-undang, taman-taman awam dan sebagainya.
Kegagalan pasaran adalah satu situasi di mana agihan perkhidmatan dan barangan tidak efisyen. Sebagai contoh, dalam barangan awam, campur tangan Kerajaan melalui cukai, subsidi, kawalan harga dan sebagai adalah cubaan untuk memperbetulkan kegagalan pasaran.
Yang terakhir adalah tanggapan pasaran gelap. Ia adalah satu menyalahi undang-undang perdagangan untuk mengawal atau komoditi yang susut. Transaksi pasaran gelap biasanya berlaku di bawah meja atau dengan izin “under the table” yang membenarkan peserta untuk mengelakkan kawalan harga kerajaan atau cukai.
Kita perlu renung kembali asas-asas ekonomi untuk memahami situasi ketika ini yang kita hadapi. Mengapa berlakunya begitu banyak rasuah dan penipuan yang melampau? Kita perlu hadapinya dengan jujur. Sistem kita hari ini telah gagal.
B. Perumahan Awam
Jadi, adakah perumahan merupakan barangan awam? Ia adalah Ya dan Tidak. Rumah teres, semi-D dan banglo adalah merupakan barangan peribadi. Terdapat insentif yang secukupnya untuk pemaju swasta membinanya dalam pasaran kita.
Sebaliknya, perumahan awam yang disubsidi seperti rumah kos rendah dan mampu milik pula adalah merupakan kuasi-barangan awam. Mereka mempunyai kesan luaran positif yang besar, jadi kerajaan akan mengeluarkan peruntukan. Jika tidak, ia tidak akan mencukupi. Contoh lain meliputi penjagaan kesihatan dan pendidikan.
Berdasarkan kepada laporan Bank Negara mengenai kestabilan kewangan dan sistem pembayaran 2016, kadar hutang isirumah meningkat dengan pantas semenjak 2010 memberikan kesan terhadap peningkatan harga rumah. Peningkatan harga rumah lebih besar berbanding dengan peningkatan pendapatan.
Kita semua faham dan bersetuju bahawa Kerajaan perlu menyediakan perumahan awam. Soalnya kita telah melaksanakan polisi ini bertahun-tahun lamanya, tetapi setiap tahun kita pasti akan terdengar masalah unit tidak cukup, masalah agihan, masalah rasuah dan lain-lain.
Jalan mudah apabila kita berhadapan dengan situasi ini adalah kita akan meletakkan beban kesalahan ke atas pemaju. Kita mahu pemaju lebih banyak membina perumahan jenis ini. Mungkin kita terlupa pemaju juga adalah merupakan peniaga. Lantas mereka adalah berorientasikan keuntungan bukannya tanggungjawab sosial.
Apabila pemaju terpaksa mensubsidikan sistem kuota perumahan dan rumah kos rendah, mereka akan menaikkan harga rumah biasa untuk menampung beban kos pembinaan rumah jenis tadi. Ini akan menyebabkan kita mencipta masalah baharu pula iaitu ketidakmampuan golongan berpendapatan sederhana untuk memiliki rumah.
Kita bukan bercakap untuk mempertahankan pemaju sebaliknya kita bercakap mengenai realiti ekonomi. Kita tidak harus lupa bahawa faktor ketiga yang mempengaruhi pemilikan rumah dan harga rumah adalah dasar Kerajaan itu sendiri.
Sebagai contoh, projek Forest City membayar caruman kerana tidak memenuhi syarat kuota mampu milik. Tetapi, siapakah yang sebenarnya membayar caruman tersebut? Pemaju? Atau mereka sebenarnya akan menolaknya kepada pembeli? Realitinya, ini semua akan menyebabkan peningkatan harga rumah dengan drastik.
Keperluan perumahan awam pasti akan bertambah tahun demi tahun sesuai dengan urbanisasi dan migrasi rakyat ke bandar-bandar utama. Laporan Bank Negara juga menyatakan Johor berada di tangga ketiga selepas Kuala Lumpur dan Pulau Pinang dalam isu ketidakcukupan rumah mampu milik.
Dalam kita berhadapan dengan masalah ketidakcukupan rumah kos rendah dan mampu milik, kita juga perlu memastikan cara agihan unit-unit rumah sebegini mestilah adil dan telus. Tetapi mengapakah kita mewujudkan Kuota Menegak Kerajaan atau kuota parti politik untuk unit rumah ini?
Oleh kerana harga rumah kos rendah dan mampu milik ini lebih rendah berbanding kos pembinaan yang sepatutnya, dan dengan pemakaian kuota parti politik, ia akan melahirkan kelompok dengan izin “rent-seeker”. Dengan sumber yang terhad, bilangan unit yang tetap tetapi sesiapa yang mempunyai “kabel politik” akan dapat memiliki unit rumah tersebut.
Ini adalah contoh terbaik di mana campur tangan Kerajaan untuk menyediakan barangan awam dengan memberikan subsidi, mengenakan peraturan kawalan harga, dan sebagainya tetapi dengan sistem agihan yang tidak efisyen telah menyebabkan masalah yang tidak selesai. Ahli ekonomi mentakrifkan situasi ini sebagai Kegagalan Kerajaan atau dengan izin Government Failure.
Seperti mana dalam kes penipuan Rumah Mampu Milik oleh seorang Ketua Pemuda Parti Politik yang berlaku baru-baru ini. Polisi yang dibuat ini seakan-akan cuba untuk menjadi seperti Robin Hood. Mengambil dari orang kaya untuk diberikan kepada orang miskin tetapi hakikatnya hak orang miskin juga dicuri dengan pengenalan kuota politik ini.
C. Lot Bumiputera
Yang Amat Berhormat Menteri Besar juga ada menyatakan terdapat 88,000 unit harta tanah Bumiputera yang belum terjual. Rumah banglo, lot rumah kedai, kilang-kilang, servis apartmen dan sebagainya termasuk dalam statistik tersebut. Pengenalan kuota yang tidak realistik akhirnya telah menyebabkan kegagalan pasaran kerana tidak mengikut prinsip penawaran dan permintaan.
Kemudian ia berubah menjadi pasaran gelap dengan pengenalan syarat caruman ubah status di mana sesetengah orang yang rapat dengan penguasa dapat menukar status. Adakah ini yang berlaku dalam kes rasuah kuota bumiputera baru-baru ini?
Sistem amalan kita hari ini sebenarnya adalah satu kitaran ganas kerana pemaju tahu akan kesukaran untuk mereka menjual, syarat caruman 7.5% dan mereka dikehendaki membina rumah mampu milik dan kos rendah, lalu mereka akan menaikkan harga rumah biasa untuk mensubsidikan kesemua perkara ini.
Kalau kitaran ini berterusan, kesenjangan harga rumah antara rumah mampu milik dengan rumah sederhana mewah dan mewah akan semakin membesar setiap tahun. Akhirnya, daripada impian untuk memberikan rumah untuk golongan berpendapatan rendah, kita telah mencipta masalah perumahan untuk golongan berpendapatan sederhana. Ini akan memberikan kesan kepada majoriti populasi Negara kita yang terdiri daripada masyarakat kelas pertengahan dan seterusnya membesarkan lagi masalah dengan izin “Middle Income Trap.”
Yang Berhormat Tan Sri Speaker,
D. Rumah Kos Rendah Sebagai Instrumen Pelaburan
Kembali semula kepada rumah kos rendah. Rumah jenis ini disediakan atas sifat kuasi-barangan awam. Ia bukanlah untuk pelaburan. Rumah ini dibina untuk memenuhi keperluan rakyat memiliki rumah sebagai tempat kediaman.
Suka atau tidak, ekoran daripada kos terlalu murah, akan ada rent-seeker dengan izin yang membelinya untuk disewakan atau dijual selepas 5 tahun. Jika semasa membeli dahulu harganya adalah sekitar RM 42,000, tetapi rumah tersebut kemudiannya boleh dijual setinggi RM 190,000.
Sebagai contoh, carian dalam laman iProperty.com.my menemukan Bentayan dengan satu iklan penjualan rumah kos rendah, tidak mempunyai perabot dan tiada pengubahsuaian, terletak di Taman Universiti, Skudai yang dijual dengan harga RM 190,000. Ketika ini, rumah tersebut disewakan kepada orang lain. Ini bukan satu kes terpencil sebaliknya ia telah menjadi norma masyarakat di mana statistik rumah kos rendah bertukar tangan pada tahun 2016 adalah sebanyak 3,700 unit.
Bersandarkan kepada teori ekonomi sahaja pun kita boleh menjangkakan kegagalan sesuatu polisi. Tanpa sekatan sewa dan peranan SUK Perumahan yang hanya sekadar menjaga prosedur agihan semata-mata, akan menyebabkan rumah-rumah jenis ini dijadikan instrumen pelaburan bukan sebagai rumah kediaman dan kita akan sentiasa berdepan dengan masalah rumah kos rendah dan mampu milik yang tidak cukup.
Dalam contoh yang diberikan di atas tadi, ia telah jelas menunjukkan kegagalan pasaran yang kemudiannya merangsang kewujudan pasaran gelap. Barangan awam sekarang telah bertukar menjadi barangan individu. Kerajaan seharusnya mengemukakan satu polisi perumahan awam yang dapat mengekalkan status sebagai perumahan awam tidak kira sela tempoh masanya.
Yang Berhormat Tan Sri Speaker,
E. Tanah Rezab Melayu
Banyak cakap-cakap di luar sana yang menyatakan ada pertambahan saiz Tanah Rezab Melayu tetapi pemilikan individu menyusut dengan banyak dan sekadar berlegar-legar di kalangan orang kaya dan rapat dengan kekuasaan sahaja. Adakah ini benar? Jika tidak, Kerajaan negeri perlu memberikan statistik lengkap saiz dan pemilikan individu ini semenjak dari sebelum tahun 2008 sehingga kini.
F. Zon Antarabangsa – Kajian Pelan Induk Pembangunan Selat Johor 2025
Bentayan juga ingin mendapatkan penjelasan Kerajaan Negeri berhubung dengan Kajian Pelan Induk Pembangunan Selat Johor 2025 yang diperolehi daripada laman www.jpdb.johor.gov.my yang menyatakan kawasan zon antarabangsa seperti Forest Ctiy, Pembangunan Nusajaya dan JBCC tidak akan diberikan hak milik kekal kepada warga asing tetapi perkara sebaliknya berlaku.
Yang Berhormat Tan Sri Speaker,
G. Muar Lions Renal Centre
Isu terakhir yang ingin dibangkitkan oleh Bentayan adalah mengenai sebidang tanah yang telah dibeli oleh Muar Lions Renal Centre di atas lot 3082 GRN 84939, Mukim Bandar Maharani, Daerah Muar tujuan membina sebuah bangunan pelbagai guna yang akan menempatkan pusat hemodialisis, pusat autism dan rumah orang tua. Tanah ini telah dibeli semenjak tahun 2013 lagi tetapi sehingga ke hari ini penukaran status tanah masih tidak mendapat kelulusan.
Untuk pengetahuan Dewan yang mulia ini, Muar Lions Renal Centre telah pun menjalankan perkhidmatan hemodialisis kepada rakyat Muar selama lebih 20 tahun. Beribu pesakit telah mendapat manfaat perkhidmatan ini dan ia bukanlah sebuah NGO berasaskan keuntungan. Setiap tahun mereka terpaksa mencari derma sekurang-kurangnya RM 500,000 dari orang ramai untuk menampung kos operasi.
Pusat hemodialisis ini adalah merupakan tambahan kepada fasiliti yang disediakan di hospital kerajaan. Pusat hemodialisis Lions ini menerima pesakit yang dirujuk bukan sahaja oleh pihak hospital bahkan pesakit tanggungan Baitulmal dan penjawat awam.
Berdasarkan kepada pandangan perancang bandar, plot tanah ini tidak mendatangkan masalah kepada penduduk dan plot ration dengan izin juga sesuai ekoran daripada saiz tanah yang besar. Projek ini bukanlah satu projek komersial tetapi projek khidmat sosial. Mengapakah sukar untuk diberikan kelulusan penukaran status tanah?
Sebagai perbandingan, Hospital KPJ Bandar Maharani juga dibuat di kawasan perumahan. Tambahan pula, bangunan hospital tersebut pada asalnya adalah cadangan untuk membina sebuah kondominium. Jika hospital KPJ boleh diberikan kebenaran, mengapakah rancangan Muar Lions Renal Centre untuk membangunkan sebuah fasiliti kesihatan dan sosial sangat sukar untuk diluluskan?
Dengan pertambahan pesakit buah pinggang saban tahun, pusat hemodialisis Lions sedia ada tidak lagi boleh menampung peningkatan ini. Untuk rekod, fasiliti ketika ini telah pun melibatkan dua buah bangunan. Lokasi Taman Sungai Abong dipilih memandangkan lokasi tersebut berdekatan dengan Hospital Pakar Sultanah Fatimah yang akan memudahkan semua pihak sekiranya berlaku kecemasan.
Justeru itu, Bentayan ingin bertanya kepada pihak-pihak yang tidak setuju dengan rancangan tersebut, adakah anda akan memberikan perkhidmatan hemodialisis kepada pesakit buah pinggang yang semakin bertambah setiap bulan? Tidakkah anda sedar bahawa perkhidmatan ini untuk semua rakyat Muar dan bukan berlandaskan keuntungan?
Bentayan amatlah berharap agar Kerajaan dapat memberikan kelulusan dan sokongan terhadap projek yang akan memberikan manfaat kepada masyarakat ini dengan kadar segera.
Akhir kata Tan Sri Speaker, Bentayan ingin bertanyakan kepada Kerajaan Negeri, memandangkan pilihanraya umum hampir tiba, adakah rakyat Johor akan mendapat manfaat kesihatan Khaled Care seperti yang dicadangkan oleh Bentayan dalam ucapan perbahasan Belanjawan tempohari.
Kesihatan juga adalah satu public goods dengan izin yang menjadi tanggungjawab Kerajaan. Jika Selangor boleh laksanakannya, takkan Johor sebagai sebuah Economic Powerhouse Malaysia dengan izin, tidak mampu melaksanakannya?
Sekian, terima kasih